为什么要读这本书？
从业十余载，其中从事技术管理工作已有4+年，佛系股龄5+年 👉👉 新韭菜变老韭菜。
期间不乏遇到一些问题，且知识面&认知无法解决。
诸如团队主动性如何调动？奖惩、激励等
又如大盘风向、趋势，及未来规划等
想得越多，盲区越大。
于是，需要慢慢沉淀下来，用时间来消化。
恰巧，看群里推了这本神作，买来看看。
第一章对组织事权的讲解，很多点消化掉，便能用来实践🤔
对事权的理解
- 事权划分三原则：
- 规模经济（公共服务的覆盖范围 效益）
- 信息复杂性（下级的信息优势），
- 激励相容（有效机制来激励下级完成上级的目标）
- 关于 房住不炒 的理解
- RT。 首先要清楚，房价为什么会这么高？它是地区经济发展某一阶段的必然产物.
- 土地在城市化快速推进的过程中起到的杠杆作用
- 地方政府将土地作为资本注入融资平台(城投、产业引导基金等LP)，撬动为城市建设服务的资金杠杆
- “注入土地-土地抵押-城市建设-土地升值-土地出让-还债”的模式成为地方政府通过融资平台举债融资、基建投资的最基本运营模式。导致政府显性、隐形 债务巨大。
- 产业基建快速发展，大量人口涌入；但忽略民生建设，居民收入水平提升有限
- 不动产持续增值，吸引大量投资客入场;不动产货币化、以土地为信用锚的现象
- 所以，为什么我国前些年GDP一直在高速增长。驱动GDP增长的主要因素(三家马车)
- 消费->内销、居民可支配收入->旅游为GDP贡献巨大，占10%+
- 外贸->出口、跨境->2021年上半年外贸为主要的GDP贡献来源，占30%+
- 房地产->城市化快速推进的产物，完全(直接&间接)贡献约17%的GDP
- 说明：欧美房地产的GDP贡献，包括租金和税收，二手房交易及贷款的贡献占比很小。
- 从另一个角度看，我们的房地产产业结构属于粗放型，需要一系列改革，实现集约型增长。
- 服务于民生，有利于内循环
- 降杠杆，解耦地方债务；符合城市多元化、都市圈发展方向
- 那么，如何改善产业结构👉房住不炒。我理解，这是未来我国五到十年的政策核心，使得GDP结构朝着可持续的集约型经济增长
- 改善居民可支配收入，民生服务
- 改善外贸的工厂模式，产能过剩问题
- 优化房地产产业结构
- 那么，目前可预见的，如何改善房地产产业结构？我理解
- 房市从卖方市场全面转向买方市场
- 卖方有两个方向
- 投向租赁市场
- 套现离场
- 交税，贡献GDP（目前，除了房屋买卖，持有不动产是不交税的，不贡献GDP）
- 所以，房产税势在必行，且肯定是针对卖方。
- 那么房地产以后就不会继续增值了么？要看具体区域
- 二三线城市，配套不成熟，or 没有配套升级规划的
- 一线都市圈核心城市，且是核心区域的房市，理论上是有升值空间的。
- 但整体上，房价不会涨，至少涨不过居民收入，通货膨胀，弱化投资理财属性。
- 也不会跌，至少不会大跌，出现恐慌性抛盘，因为房价与民生及地方经济的稳定息息相关
- 关于地域间的发展不平衡
- 一般，房价涨幅应该与当地人均GDP相匹配。比如加州的人口占米国约12%，相应的GDP也占了12%
- 反观我们，内地人口大省如河南，人口超东部沿海省市，但GDP远低于东部，导致人均GDP偏低
- 所以，规划发展都市圈及户籍改革，有助于改善地域间发展不平衡的现状，让低收入者进入高收入城市，发展第三产业；且第三产业的发展，也有利于招商引资&人才引进，发展优化土地配置，提高利用率，使得房价与人均GDP相匹配
- RT。 首先要清楚，房价为什么会这么高？它是地区经济发展某一阶段的必然产物.
待续